Quando si firma un contratto preliminare di compravendita, spesso viene versata una somma di denaro indicata come “caparra confirmatoria e anticipo di prezzo”. Ma cosa significa davvero questa formula? È una caparra o un acconto? La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 23592/2025 ha chiarito definitivamente la questione.
La Cassazione ha stabilito che questa somma ha una duplice funzione alternativa:
- Caparra confirmatoria: se una delle parti non rispetta il contratto, la somma serve come risarcimento predeterminato dalle parti. In pratica, chi subisce l’inadempimento può trattenerla o chiederne il doppio.
- Anticipo sul prezzo: se il contratto viene rispettato e si arriva alla vendita definitiva, la somma versata si considera come parte del pagamento dell’immobile, quindi un mero acconto.
Il caso concreto riguardava un acquirente che aveva versato la somma e poi si era ritirato (esercitato il diritto di recesso) dal contratto, accusando il venditore di essere inadempiente per non aver completato una pratica edilizia necessaria. La Cassazione ha confermato che la mancata regolarizzazione edilizia è un grave inadempimento del venditore, quindi era legittimo il recesso esercitato dall’acquirente. Di conseguenza, l’acquirente aveva diritto non solo alla restituzione della somma versata come anticipo, ma al doppio dell’importo versato, proprio perché quella somma era qualificata anche come caparra confirmatoria.
Avvocato Luciano Riccardelli